よくあるご質問
「住宅ローンを滞納したら？」「期限利益の喪失ってどういうこと？」……。名古屋市の愛知県任意売却支援協会には、住宅ローンについてや、任意売却に関して、日々たくさんのご質問が寄せられます。こちらでは、その中のよくあるご質問についてご紹介します。
こちらにないご質問がある方は、お電話（フリーダイヤル 0120-882-758）またはご相談フォームから、お気軽にお問い合わせください。
- Q住宅ローンを滞納するとどうなりますか？
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A住宅ローンが毎月の決まった支払い日に払えず滞納となった場合、債権者である住宅金融支援公庫（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関から手紙（催促状・督促状）や電話で支払いの催促が入ります。これを無視してしまうと「期限利益の喪失」となり、ローンの残りを一括で支払わなくてはなりません。
必ず連絡をとり、収入が減ったなどの事情・理由を説明するとともに、今後の支払い方法について検討しましょう。
- Q「期限利益の喪失」とは、どういうことですか？
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A「期限利益」とは、ローンを毎月決まった支払い日に払い続ければ一括での返済はしなくてもよい、という約束のことをいいます。この約束を破って滞納してしまうと、期限利益を失い、ローンの残りを一括で支払うよう請求されます。
その期間は債権者によって異なりますが、大体3～6カ月滞納すると喪失となります。
- Q住宅ローンの返済額は減額できますか？
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A債務者に支払い条件を相談することで、返済額を減額することができます。ただし債務の免除はできません。また返済額を減額する代わりに返済期間は延長され、保証料も追加。利息も増え、ローン全体の金額は増えます。また支払い条件を変更した後に滞納すると、残債を一括請求されることがあります。
- Q住宅ローンの返済期間は延長できますか？
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Aそれまで住宅ローンの延滞や滞納をしていなければ、相談によって期間の延長は可能です。ただし、追加保証料が必要になるケースが多いようです。すでに延滞や滞納がある場合には、延長は難しいでしょう。もちろん他の金融機関への借り換えもできません。
- Q自己破産するとどうなるのですか？
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A自己破産すると不動産などの資産はすべて換金され、債務の清算に充てられます。自己破産には、資産があって行う「管財事件」と資産がない「同時破産」があります。自己破産をすると債務者に支払い義務はなくなりますが、連帯保証人に一括請求が行われ、その結果、連鎖的に連帯保証人が自己破産するケースも少なくありません。
- Q任意売却をすると、住宅ローンは支払わなくていいのですか？
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A任意売却の金額よりもローン残高のほうが多い場合、その後も残ったローン（残債）を支払い続け。残債は無担保債権としてサービサー（債権回収会社）に譲渡され、そちらに返済を行います。毎月の返済額は、たとえば1万円など、無理なく払える額に設定することが可能です。
- Q任意売却と競売は、どう違うのですか？
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A競売にかかると、売却価格は大幅に低くなってしまいます。それに対し任意売却は、市場価格に近い額で売却できるため、残債を減らすことが可能です。また競売はプライバシーが暴かれる上に債務者の意図が汲まれることもない一方で、任意売却は債務者の都合も考慮され、メリットが多いといえます。
- Q任意売却のメリットとはどんなものですか？
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A「競売より高い額で売却でき、残債を減らせる」「プライバシーが守られ、近隣の人に事情を知られることがない」「リースバックを選択すれば、家に住み続けられる」などのメリットがあります。
- Q任意売却にはどれくらい費用がかかりますか？
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A任意売却には、仲介手数料の他各種手数料、諸費用が発生しますが、それらは任意売却を行った代金から差し引かれます。そのため、ご依頼者様のご負担は「0円」となり、別途費用をご用意いただく必要がありません。
- Q任意売却をすると、ブラックリストに入ってしまうのですか？
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A「任意売却をする＝住宅ローンを滞納している」ということになるため、個人信用情報に記載されます。これがいわゆる“ブラックリスト”です。こうなると、5年間は新たなローンを組んだりカードをつくったりできなくなりますが、その部分以外ではとくに生活において支障はありません。
- Q共有名義の物件を任意売却するにはどうしたらいいですか？
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A不動産の売却にあたっては、共有者全員の同意が必要であり、これは任意売却においても同じです。そのため、もし共有者が行方不明になれば、一般的に競売で処理されます。また共有者が自己破産した場合には、破産分の持ち分が競売にかけられます。
- Q保証人、連帯保証人、連帯債務者について教えてもらえますか？
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A「保証人」とは、債務者本人に支払い能力がない場合にかぎり、債務者の代わりに返済義務を負う人のことをいいます。そして「連帯保証人」とは、債務者がローンを支払えなくなった場合に、代わりに支払い義務を負う人を指します。さらに「連帯債務者」とは、ローンを借りた債務者と一緒にローン返済を行ってゆく人のことです。
これらの役割を夫婦で担っている場合、仮に離婚しても容易に変更はできません。
- Qサービサーとは何ですか？
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A債権回収を専門に行っている会社のことをいいます。かつて弁護士だけに許される業務であった債権回収ですが、弁護士法の特例として施行された「債権借り回収業に関する特別措置法（サービサー法）」により、法務大臣の許可を得た民間企業も債権回収ができるようになりました。
回収業務は法律による規制を守りながら行うため、強引な取り立てなどはありません。
